Tregu i patundshmërisë (pronave) në Kinë është në krizë. Çmimet e pasurive të paluajtshme që u rritën në qiell gjatë dekadave të fundit kanë filluar të bien përsëri në Tokë. Tani rreziku është se rënia e vlerave të shtëpive do të rrëzojë së bashku me to edhe ekonominë e dytë më të madhe në botë.

Vinçat ishin pajisje të zakonshme në horizontet e megaqyteteve të vendit dhe blloqe të reja rrokaqiejsh shfaqeshin çdo javë. Blerësit e shtëpive u grumbulluan në sallone ekspozite për të blerë blloqe apartamentesh të larta jashtë planit, të tërhequr nga siguria e rritjes së vlerësimeve. Pasi siguruan shtëpitë e tyre, shumë u pasuruan me investime në apartamentet e tyre të dyta dhe të treta.

Por kishte paralajmërime, edhe para pandemisë, se tregu i pronave në Kinë ishte mbivlerësuar dhe zhvilluesit ishin shumë të varur nga borxhi. Në shumë pjesë të vendit, rreshtat e shumëkateve të banimit, të mbiquajtur qytete fantazmë, u ulën bosh me dritat e fikura.

Pasi shitjet arritën kulmin në vitin 2020, zhvilluesit e mëdhenj si China Evergrande Group dështuan në vitin 2021 pas goditjes së qeverisë. Dy vjet më vonë, shitjet dhe çmimet e pronave po bien dhe një krizë borxhi në zhvilluesin Country Garden ka shkaktuar frikë të reja.

Këtu shpjegojmë ngritjen dhe rënien e tregut të pronave në Kinë dhe çfarë të presim më pas.

Si u ngrit tregu i pronave në Kinë?

Në Kinë, prona ka qenë një shtytës kryesor ekonomik që kur vendi hapi tregjet e tij dhe adoptoi kapitalizmin në vitet 1980 nën ish-udhëheqësin Deng Xiaoping. Para kësaj, qytetarët kinezë nuk kishin të drejta mbi tokën dhe zakonisht strehoheshin nga punëdhënësit e tyre.

Bumi me të vërtetë filloi në vitin 1998 kur Kina lejoi familjet të blinin dhe të shisnin apartamente. Në të njëjtën kohë, migrimi masiv nga fshati drejt qyteteve të mëdha po ndodhte dhe kërkesa ishte e lartë. Qeveritë vendore papritmas po bënin pasuri nga shitja e tokës dhe inkurajuan zhvillimin e pronave.

Shumë kinezë janë të fiksuar pas pronës për shkak të pasurisë së madhe që kanë bërë në të kaluarën ndërsa çmimet u rritën. Apartamentet e vogla në qytete si Shangai papritmas vlejnë po aq sa ato në Sydney, Londër apo Nju Jork, pavarësisht se pagat mesatare në qytete ishin shumë më të ulëta se ato në vendet më të zhvilluara.

Zotërimi i një apartamenti është i detyrueshëm për të sapomartuarit prej vitesh. Nëse një çift nuk do të mund të përballonte vetë një depozitë, prindërit e tyre do t'i ndihmonin. Apartamentet e larta, zakonisht me dy dhoma gjumi, janë banesat më të zakonshme në Kinë, ku shumica e njerëzve jetojnë në qytete dhe, mesatarisht, kanë ende një fëmijë. Shtëpitë me oborre janë të rralla.

Kina ka një nga normat më të mëdha të pronësisë së shtëpive në botë. Të dhënat e qeverisë tregojnë se kjo ka arritur 90 për qind në vitin 2020 dhe prona përbën 70 për qind të pasurisë së familjeve kineze.

Blerja e një prone të dytë si investim u bë gjithashtu e njohur pasi çmimet vazhduan të rriteshin. Kina nuk ka taksë mbi pronën. Blerja e planit, ose para-shitjet, gjithashtu u rritën. Çmimet e pronave u rritën më shumë se gjashtë herë në 15 vjet. Në kulmin e saj, prona kontribuoi me 25 për qind të PBB-së së Kinës në vitin 2020.

Bumi çoi gjithashtu në krijimin e gjigantëve të zhvillimit të pronave si Evergrande dhe industrisë së financimit që financoi bumin me kredi për zhvilluesit dhe pronarët e shtëpive. Ato janë të gjitha të lidhura pazgjidhshmërisht, që do të thotë se do të ketë pasoja në të gjithë ekonominë nëse tregu i pronave shembet.

Cilat ishin shenjat e para të telasheve?

Problemet e këtij sektori ishin krijuar prej vitesh, por u rriten nga rritja e vazhdueshme e çmimeve të banesave, gjë që nënkuptonte se nuk kishte presion ndaj qeverisë për të bërë asgjë për këtë.

Huamarrja e tepërt u inkurajua dhe qeveritë vendore, zhvilluesit dhe familjet morën shuma të mëdha borxhi. Shumë u mbështetën në kredi dhe para-shitje për financimin e tyre. Në qershor 2021, analistët e Nomura thanë se zhvilluesit kinezë kishin borxhe prej 5.2 trilion dollarësh (8 trilion dollarë).

Spekulimet ishin të shfrenuara pasi zhvilluesit kishin akses të lehtë në borxh dhe po parashikonin që kërkesa do të vazhdonte të rritej.

Çmimet në shumë qytete, megjithatë, po bëheshin të papërballueshme për punëtorët mesatarë. Në vitin 2020, qeveria kineze u përgjigj me rregulla të reja të quajtura "tre vijat e kuqe", të krijuara për të parandaluar një flluskë dhe për të korresponduar me përpjekjen e "prosperitetit të përbashkët" të Xi Jinping që synon të rrafshojë fushën e lojës midis të pasurve dhe të varfërve.

Rregullat kufizuan shumën që zhvilluesit mund të merrnin hua çdo vit dhe futën kërkesa më të ashpra për huadhënie. Lëvizja përkoi me pandeminë COVID-19 pasi bllokimet sollën ekonominë kineze në një ndalesë. Shumë zhvillues nuk mund të përmbushnin kërkesat e reja. Më e profilit të lartë ishte Evergrande, e cila në dhjetor 2021 humbi një afat për të shlyer interesin për rreth 1.2 miliardë dollarë huat ndërkombëtare. Agjencitë e vlerësimit të kredisë e deklaruan atë në mospagim.

Cilat ishin pasojat e rregullave të reja?

Zhvillues të tjerë të pronave, përfshirë ata të tillë si Sunac Holdings dhe Kaisa Group, gjithashtu dështuan në obligacionet në det të hapur pas goditjes së qeverisë.

Mantra e re e Xi-t se "banimi është për të jetuar, jo për spekulime" po merrej seriozisht dhe besimi se qeveria kineze do të shpëtonte zhvilluesit e mëdhenj u zhduk.

Me përhapjen e pandemisë, kërkesa për banesa të reja gjithashtu filloi të bjerë. Problemet e furnizimit të tepërt u shfaqën dhe "qytetet fantazmë" të Kinës u bënë simbol i tepsisë së departamenteve të padëshiruara dhe shpesh të papërfunduara, duke dominuar lagje të tëra në disa zona. Për herë të parë në vite, çmimet po binin në disa qytete.

Shitjet e pronave në Kinë ranë 26.8 për qind vitin e kaluar dhe kjo tendencë ka vazhduar. Të dhënat e publikuara këtë muaj treguan se shitjet e shtëpive të reja nga 100 zhvilluesit më të mëdhenj të Kinës ranë 33 për qind në korrik.

Analistët e Goldman Sachs vlerësojnë borxhin aktual të pronës së Kinës në 12 trilion dollarë, që është 48 për qind e PBB-së. Rreth dy të tretat e kësaj janë të lidhura me hipotekat dhe një e treta në borxhin e zhvilluesve. Ai vlerëson një humbje të mundshme kredie prej 426 miliardë dollarë nga borxhi i zhvilluesve.

Edhe pse të porsamartuarit janë ende duke blerë shtëpinë e tyre të parë, blerësit e tjerë të mundshëm tani po largohen nga tregu, të shtyrë nga pakësimi i besimit në aftësinë e zhvilluesve për të përfunduar një projekt. Shumë preferojnë të kursejnë para në një kohë të papunësisë në rritje dhe pasigurisë ekonomike .

A do ta infektojnë ekonominë problemet e sektorit?

Këtë muaj, një krizë borxhi në Country Garden, e cila ishte zhvilluesi më i madh i pronave në Kinë deri vitin e kaluar, ngjalli frikë të reja për një infektim, duke qenë se më parë konsiderohej një kompani e fortë financiarisht.

Aksionet e Country Garden ranë pas raporteve se kishte munguar pagesat për dy kuponë bono dollarësh me vlerë 34 milionë dollarë dhe se ajo përballej me një ristrukturim të borxhit.

Reuters thotë se që nga viti 2021, kompanitë që përbëjnë 40 për qind të shitjeve të shtëpive kineze kanë dështuar, shumica prej tyre zhvillues të pronave private. Ndërsa luftojnë për të marrë fonde, shumë shtëpi mbeten të papërfunduara dhe banorët janë lënë nga xhepi ose ndonjëherë janë detyruar të jetojnë në ndërtesa të larta gjysmë të përfunduara pa ujë të rrjedhshëm. Furnizuesit dhe kreditorët nuk po paguhen.

Ka shqetësime se problemet e sektorit të pronave po përhapen në sektorin bankar në hije të Kinës prej 4.5 trilion dollarësh, pasi gjigandi i financave Zhongrong International humbi pagesat për produktet e investimeve këtë muaj. Në të njëjtën kohë, Evergrande po bënte tituj pasi kërkoi mbrojtjen e falimentimit të Kapitullit 15 në Nju Jork.

Qeveritë vendore, tashmë të ngarkuara me borxhe të mëdha, janë të cenueshme pasi mbështeten në të ardhurat nga shitja e tokës.

Vështirësia financiare në rritje mund të nënkuptojë jo vetëm më shumë mospagime të obligacioneve, por edhe që shumë prej tyre nuk mund të vazhdojnë të funksionojnë normalisht, gjë që do të çonte në ndërprerje të konsiderueshme në ekonominë reale, sipas analistëve në Gavekal Dragonomics me qendër në Pekin.

“Politikbërësit po përpiqen të ndihmojnë firmat të marrin më shumë financime, por nëse nuk ka një stabilizim në shitjet e banesave, zhvilluesit po bllokohen në një spirale në rënie.”

Megjithatë, ekonomistët nuk parashikojnë një "moment Lehman" për ekonominë e Kinës pavarësisht presioneve në rritje. Qeveria mund të parandalojë një arratisje ndaj bankave dhe ka shpresa se uljet e mëtejshme të normave të interesit dhe më shumë masa stimuluese do të parandalojnë një përplasje të gjerë.

Ekonomistët e ANZ thonë se stresi financiar në Kinë po prek kryesisht zhvilluesit deri më tani.

“Falë inflacionit të çmimeve të aktiveve në vitet e mëparshme, familjet ende nuk janë përballur me çështje negative të kapitalit. Libri i hipotekës mbetet relativisht solid”, thotë ekonomisti Raymond Yeung.

“Megjithatë, rënia e rrallë e huamarrjes për shtëpi në korrik sinjalizon se familjet po rivlerësojnë vlerën e ardhshme të pronës së tyre. Nëse Kina hyn në një periudhë deflacioni të çmimit të aktiveve, libri i hipotekave në sistemin bankar do të jetë në rrezik. Stabilizimi i pritjeve të familjeve është jashtëzakonisht i rëndësishëm.”

A po përpiqet qeveria të mbështesë tregun?

Muajin e kaluar, Byroja Politike e Kinës, e cila është në fakt kabineti i Xi, bëri hapa pozitive në industri, duke u zotuar të mbështesë sektorin dhe ta bëjë më të lehtë për familjet blerjen e pronave të investuara. Mospërfshirja e sloganit të Xi-t "shtëpia është për të jetuar" u mor gjithashtu si një shenjë se pronat e investimit kishin edhe një herë bekimin e Pekinit.

Qytetet e mëdha si Pekini dhe Shenzhen premtuan menjëherë se do t'i jepnin më shumë mbështetje sektorit, ndoshta në formën e normave më të ulëta të hipotekës dhe raporteve të parapagimit. Guvernatori i ri i bankës qendrore, Pan Gongsheng, u takua gjithashtu me drejtues të lartë nga zhvilluesit e mëdhenj javën e kaluar për të premtuar më shumë ndihmë financiare.

Megjithatë, masa konkrete për të stimuluar tregun dhe për të ndihmuar zhvilluesit nuk janë shfaqur. Uljet e normave të interesit të bankës qendrore këtë vit kanë rezultuar të pakta deri më tani. Disa ekonomistë thonë se qeveria e Xi do të bëjë gjithçka që duhet për të parandaluar një kolaps të pronës, e cila do të kishte pasoja të tmerrshme për qeveritë lokale që mbështeten në të ardhurat nga shitja e tokës. Megjithatë, edhe nëse qeveria shpëton zhvilluesit, ajo mbetet nën presion për të ulur borxhin dhe kështu aftësia e saj për të vepruar do të jetë e kufizuar. Normat e interesit ka të ngjarë të mbeten të ulëta për disa kohë.

Javën e kaluar, banka qendrore e Kinës uli normat për të mbështetur ekonominë, duke ndihmuar përkohësisht në parandalimin e rënies së çmimeve të mineralit të hekurit, por ekonomistët thonë se Pekini duhet të veprojë në mënyrë më agresive për të ruajtur rritjen ekonomike. Qeveria kineze ka një objektiv rritjeje prej rreth 5 për qind këtë vit.

/Motilokal.com